+7 495 414-21-14

Инвестиции в гостиничный бизнес

Практика инвестирования в отели или отдельные гостиничные номера распространена во всем мире.

Наиболее популярными способами вложения средств в этой сфере являются:

  • Создание гостиничных комплексов в туристических городах и зонах на территории России;
  • Возведение загородных мини-отелей в привлекательных природных местах (например, на берегу рек и озер);
  • Строительство деловых отелей для бизнесменов и командировочных в центре какого-либо города;
  • Приобретение готовых объектов гостиничного бизнеса в России для дальнейшего их развития;
  • Покупка готовых или строительство новых отелей за пределами РФ.
Инвестиции в гостиничный бизнес
Инвестиции в гостиничный бизнес

Особенно часто инвесторы выбирают апартаменты и гостиницы в европейских странах, США, Великобритании и Дубае. Экономика этих стран стабильна, что позволяет получать большую прибыль от инвестиций.

На заметку! Если инвестор хочет, чтобы его средства стали приносить доход как можно быстрее, затратив при этом минимум усилий, то лучше остановиться на приобретении готовой гостиницы.

Преимущества от инвестиций в гостиничный бизнес

Преимущества от инвестиций в гостиничный бизнес
Преимущества от инвестиций в гостиничный бизнес

Инвесторы готовы вкладывать свои средства в гостиничную недвижимость по ряду причин:

  • В Европе цены на гостиницы относительно низкие – стоимость гостиничных номеров начинается от 100000 евро, поэтому небольшой отель в 3-4 этажа обойдется сравнительно недорого;
  • Если инвестор не разбирается во всех нюансах бизнеса, он может передать полномочия по управлению отелем стороннему лицу или управляющей компании. В таком случае вложение в этот бизнес будет выступать в качестве варианта для диверсификации своего инвестиционного портфеля;
  • Инвестиции в гостиничные номера за границей являются стабильным источником дохода в иностранной валюте. Как правило, годовая доходность от отельного бизнеса составляет от 4 до 10%.

Риски инвестирования в гостиничный бизнес

Риски от инвестиций в гостиничный бизнес
Риски от инвестиций в гостиничный бизнес

Любой вид бизнеса связан с определенными рисками.

При вложениях средств в гостиницы следует учитывать:

  • Если приобретать отель за границей, то оформление сделки лучше проводить в сопровождении местного юриста. Это связано с тем, что в каждой стране есть свои особенности законодательства, которые могут знать только специалисты;
  • Когда инвестор нанимает для управления отелем стороннее лицо, он должен принимать во внимание то, что маркетинговая стратегия бизнеса будет исключительно в ведении управляющего. При выборе неправильной политики, инвестор уже не сможет повлиять на ее эффективность;
  • В отельном бизнесе необходимо учитывать сезонный фактор. Прибыль от сдачи апартаментов не всегда будет высокой. В сезоны, непривлекательные для туристов, номера могут простаивать и не приносить вообще никакого дохода. Это касается гостиничных комплексов, построенных вблизи морского побережья;
  • При продаже отеля может возникнуть проблема поиска нового владельца. Каждый отдельный объект обременен своими условиями владения в соответствии с конкретным договором. Такие условия подходят далеко не всем инвесторам. Обычно главным претендентом на покупку является сама управляющая компания. Но она, как правило, хочет приобрести гостиницу по сниженным ценам без учета капитализации;
  • Проживание инвестора в собственном отеле невыгодно для оператора и для самого владельца, поскольку может снизить инвестиционную доходность. Поэтому управляющая компания выставляет жесткие условия для проживания владельца: либо просит сдать объект на все время действия соглашения, либо устанавливает лимит на время сдачи номера;
  • Серьезную конкуренцию отелям составляют квартиры, которые сдают в аренду частные лица. С появлением интернет-ресурсов снять частное жилье для туриста стало значительно проще. Для этого не нужны посредники, а само жилье зачастую стоит дешевле гостиничных номеров. Поэтому инвестор должен серьезно подходить к организации бизнеса и обеспечивать максимально выгодные условия для своих клиентов.

Этапы инвестирования в отельный бизнес

Этапы инвестирования в отельный бизнес
Этапы инвестирования в отельный бизнес

Инвестирование в гостиничный сектор – трудоемкий процесс, который состоит из большого количества этапов. Все они подробно рассмотрены в таблице ниже.

Этап Содержание
1 этап Определение своих финансовых возможностей и концепции бизнеса. При наличии крупной суммы для инвестирования можно остановиться на большом отеле или гостиничной сети, либо выбрать несколько маленьких частных гостевых домов.
2 этап Определение идеи, направления отеля и подбор целевой аудитории.
3 этап Планирование будущей деятельности:

  • Составление бизнес-плана, в котором будут рассчитаны основные финансовые показатели и рассмотрены возможные риски в конкретном регионе;
  • Создание подробного дизайн-проекта, где будут указаны все аспекты, связанные с функционированием будущей гостиницы: количество номеров, их планировка, ландшафтный дизайн территории.
4 этап Подготовка документов для строительства здания. На этом необходимо собрать и подписать документы, которые позволят запустить процесс строительства:

  • Договор собственности на земельный участок под застройку;
  • Проектная документация – передается на специальную экспертизу, которая должна выдать разрешение на строительство гостиницы;
  • Договора со строительными фирмами-подрядчиками
5 этап Строительство гостиницы. На этом этапе следует учитывать расходы не только на постройку самого здания, но и на проведение коммуникаций, отделку номеров в соответствии с уровнем отеля и количеством звезд.
6 этап Подготовка пакета документов для открытия отеля. В его состав должны входить:

  • Свидетельство о регистрации юридического лица;
  • Свидетельство о том, что гостинице присвоена определенная категория в соответствии с установленной классификацией (количество звезд);
  • Справка о соответствии гостиницы проекту, утвержденному перед строительством;
  • Документы на контрольно-кассовые приборы;
  • Лицензии, необходимые для работы (например, на продажу алкогольных напитков, если они будут присутствовать в меню бара);
  • Справка из пожарной инспекции, подтверждающая соответствие всем нормам пожарной безопасности;
  • Заключение Роспотребнадзора о положительном решении для открытия гостиницы.
7 этап Разработка внутренних документов, регламентирующих деятельность отеля:

  • Бренд-бук – в нем будут прописаны стандарты и принципы единого стиля, выбранного для гостиницы;
  • Подписанные руководством правила обслуживания клиентов;
  • Должностные инструкции для работников отеля, где будут указаны полномочия и обязанности сотрудников.
8 этап Комплектация отеля в соответствии с дизайн-проектом. Мебель и другие предметы интерьера приобретаются в специализированных сетях, которые предлагают только отельный ассортимент.
9 этап Подбор персонала. Прием управляющего персонала и наиболее значимых специалистов: директора, финансиста, маркетолога, юриста, главного администратора производится за полгода до открытия гостиницы. Остальные работники могут быть набраны и обучены за один-два месяца до начала работы отеля.
10 этап Создание сайта организации, регистрация на различных интернет-ресурсах и начало продвижения гостиницы в интернете.
11 этап Подбор туроператоров. Для этого инвестор должен зарегистрировать отель в системе предварительного онлайн-бронирования, после чего заведение может начинать принимать заявки на бронь.
12 этап
  • Заключение договоров с партнерами, которые будут сотрудничать с отелем в долгосрочной перспективе;
  • Подписание соглашений с корпоративными клиентами.
13 этап Закупка расходных средств для функционирования гостиницы: полотенца, предметы гигиены, бытовая химия и т. д.
14 этап Открытие гостиницы. Обычно запуск проекта в действие начинается с официальной церемонии. Ей может предшествовать предоткрытие, на которое приглашаются только сами сотрудники и люди, принимающие участие в создании отеля, а также близкие друзья и родственники.

Церемония открытия носит более масштабный характер. На нее обычно приезжают корпоративные клиенты и местные туроператоры. В процессе открытия гостям демонстрируются все услуги отеля и предлагается бесплатное проживание.

Важно! На первоначальной стадии запуска проекта возможно возникновение таких рисков как: малые загрузки отеля, большие затраты на установку инженерных коммуникаций и коммунальные платежи, ошибки недостаточно компетентного персонала.

Доходы и расходы гостиничного бизнеса

Доходы от гостиничного бизнеса
Доходы от гостиничного бизнеса

Особенности получения дохода от отельного бизнеса:

  • Доход от гостиниц обычно меньше, чем от другой коммерческой недвижимости. В среднем он составляет 25-30%, иногда может достигать 35-40%;
  • Величина дохода зависит от загруженности номеров и их средней стоимости;
  • Важной составляющей частью прибыли от гостиницы являются доходы от оказания сопутствующих услуг. Их величина от общей прибыли может доходить до 70%;
  • Невозможно абсолютно точно рассчитать доходы от отеля, поскольку на их размер влияют много факторов, зависящих от маркетинговой стратегии компании. Например, заполняемость номеров и спрос на дополнительные услуги будет зависеть от репутации отеля, отзывов о нем и качества обслуживания;
  • Особенность окупаемости в гостиничном бизнесе такова: чем масштабнее проект, тем дольше его окупаемость. Маленькие отели начинают приносить доходы значительно раньше. Но если инвестор хочет в долгосрочной перспективе получать высокую прибыль, то ему стоит выбирать крупный гостиничный комплекс.

Основные доходы гостиницы складываются из следующих составных частей:

  1. Ежедневный доход от каждого номера рассчитывается исходя из стоимости комнаты и ее загрузки.
  2. Сумма дополнительных платежей за питание.
  3. Выручка, получаемая от работы бара.
  4. Доходы от арендаторов помещений на территории гостиничного комплекса.
  5. Доходы от других видов услуг.

На заметку! В случае кризисной ситуации и снижения доходности гостиницы можно воспользоваться действиями, которые помогут увеличить прибыль: например, поднять стоимость оплаты за проживание или дополнительные услуги, снизить отдельные категории закупок и сократить фонд оплаты труда.

Расходы при ведении отельного бизнеса

Расходы в гостиничном бизнесе
Расходы в гостиничном бизнесе

Операционные расходы в гостиничном деле очень велики за счет того, что:

  • Значительную долю составляет фонд оплаты труда, потому что функционирование отеля требует наличия большого штата персонала;
  • Величина коммунальных расходов всегда будет высокой;
  • Для деятельности гостиницы необходимо осуществлять такие постоянные закупки, как: пищевая продукция для ресторана, текстильные изделия для номеров (полотенца, постельное белье), бытовая химия для уборки комнат и т.д.

Важная информация! Составляя бюджет для гостиницы, необходимо учитывать статью, которая будет предусматривать порчу имущества постояльцами. Это может быть сломанная мебель, разбитая посуда, кража различных предметов. Чтобы избежать неожиданной нехватки той или иной вещи, нужно заранее закупать наиболее часто портящиеся предметы.

Особенности организации питания в гостиничном бизнесе

Ресторанное дело в гостиничном бизнесе играет важную роль. От качества и стоимости питания зависит и спрос на номерной фонд.

Если владелец отеля не хочет затрачивать много внимания и средств на организацию ресторана, он может ограничиться небольшим кафе, которое будет предоставлять услугу завтраков для клиентов. Если же отель заявлен как полноценный гостинично-ресторанный комплекс, то придется всерьез задуматься о грамотном подходе к организации питания.

Организация питания в отеле
Организация питания в отеле

Отель может предоставлять один или несколько видов услуг питания:

  • Завтраки – обязательная составляющая любого отельного питания;
  • Комплексное питание – завтраки, обеды и ужины по выбору клиентов;
  • Мини-бар в гостиничном номере;
  • Ресторан, работающий при гостинице – питание можно получать по системе «шведский стол» или с помощью заказа продуктов из меню;
  • Бар с напитками;
  • Небольшой буфет в лобби-зоне;
  • Угощения для гостей на ресепшн.

Совет! Если гостиница находится в городской зоне, то для ресторана лучше предусмотреть отдельный вход. Так можно будет разграничить постояльцев и обычных горожан для удобства посещения заведения.

Инвестиции в гостиничный бизнес на территории России

Инвестиции в гостиничный бизнес в России
Инвестиции в гостиничный бизнес в России

Инвестиции в строительство и покупку гостиниц в России последнее время показывают положительную динамику. Это обусловлено, в первую очередь, проведением Чемпионата Мира по футболу в 2018 году и повышением в связи с этим туристической привлекательности страны.

Количество инвестиций в гостиничный бизнес в первом квартале 2018 года оказалось в 4 раза больше, чем их объем за весь 2017 год. Причем вложения осуществляли инвесторы, для которых отельный бизнес не является профильным. Другой причиной такого роста стало ослабление рубля.

Объем инвестиций в гостиничную недвижимость России, млн. долл.
Объем инвестиций в гостиничную недвижимость России, млн. долл.

На заметку! Привлекательность гостиничного бизнеса в России могла бы быть и выше, если бы был снижен налог на имущество. В настоящее время он составляет 1,5-2,2% от балансовой стоимости.

Причины быстрой окупаемости небольших гостиниц и хостелов

В России можно наблюдать высокий спрос на небольшие отели со стороны частных инвесторов, в том числе и иностранных предпринимателей.

Причин для этого несколько:

  • Маленькие гостиницы включают в себя всего несколько номеров, которые можно открыть в жилом здании. При этом не обязательно покупать помещение, можно взять его в аренду;
  • Нет необходимости вкладывать значительные средства в модернизацию отеля. Для такого варианта подойдет периодическое недорогое обновление внешнего вида номеров;
  • Текущие коммунальные расходы и амортизационные издержки не так высоки, как в крупных гостиничных комплексах. Именно поэтому их окупаемость наступает не через 10 лет, а уже после 3-4 лет работы отеля.

Инвестиции в гостиничную недвижимость города-курорта в Сочи

Сочи – это один из самых известных южных курортов в России. Многие инвесторы рассматривают его в качестве объекта для выгодного вложения своего капитала.

Инвестиции в гостиницы Сочи
Инвестиции в гостиницы Сочи

Особой популярностью пользуются гостиничные объекты премиум-класса на Красной Поляне. Это объясняется тем, что курорт привлекает большое количество туристов круглый год.

А количество высокобюджетных гостиниц на этом объекте не так уж и велико. Сроки окупаемости для крупных проектов в этой локации составляют в среднем 5 лет.

Большой спрос на премиальные отели на Красной поляне связан и с санкционными ограничениями для российской элиты.

Межнациональные сделки с гостиничной недвижимостью в Сочи за декабрь 2018-январь 2019 года
Межнациональные сделки с гостиничной недвижимостью в Сочи за декабрь 2018-январь 2019 года

Чаще всего в отели Сочи вкладываются инвесторы из Казахстана, а также граждане США, Украины, Германии и Республики Беларусь.

Доход от вложений в дорогие гостиницы на загородных территориях Сочи составляет от 16,5 до 49 миллионов рублей. Годовая доходность отельного комплекса в черте города не превышает 17 миллионов рублей.

Интересная информация! Крымский полуостров не может пока в полной мере конкурировать с сочинскими гостиницами. Инфраструктура Крыма слаборазвита, а зарубежные инвесторы не готовы вкладывать в него свои инвестиции по причине санкций и политических проблем.

Инвестиции в заграничные гостиницы

Инвесторы разных стран активно вкладывают свои средства в гостиничную недвижимость Средиземноморья. Такие инвестиции являются одними из самых распространенных в Средиземноморском регионе.

Инвестиции в заграничные гостиницы
Инвестиции в заграничные гостиницы

Большая часть иностранных денежных потоков оседает в Испании, Италии, Португалии, Греции и Франции. Эта тенденция объясняется стабильной экономической обстановкой в государствах, невысокими банковскими ставками, перспективами получения высоких доходов от инвестиций, а также программами по выдаче вида на жительство за инвестиции.

Страны Средиземноморья, популярные среди инвесторов в гостиничную недвижимость по данным опроса международного брокера недвижимости Tranio
Страны Средиземноморья, популярные среди инвесторов в гостиничную недвижимость по данным опроса международного брокера недвижимости Tranio

Среди разных видов отелей в Средиземноморье особой привлекательностью пользуются трех- и четырехзвездочные отели и курорты.

Доля разных типов гостиничной недвижимости, наиболее востребованных в Средиземноморье у иностранных инвесторов
Доля разных типов гостиничной недвижимости, наиболее востребованных в Средиземноморье у иностранных инвесторов

Интересная информация! В последние годы туристы отдают свое предпочтение не крупным гостиничным комплексам с отличной репутацией, а небольшим и уютным апартаментам. В связи с этим некоторые известные гостиничные сети меняют концепцию своего бизнеса и перепрофилируют традиционные отели в апартаменты.

Причиной приобретения гостиничной недвижимости в Средиземноморье зачастую является желание инвесторов иметь собственное жилье на побережье, приносящее доход.

Цели приобретения гостиничной недвижимости в Средиземноморье по данным опроса международного брокера недвижимости Tranio
Цели приобретения гостиничной недвижимости в Средиземноморье по данным опроса международного брокера недвижимости Tranio

Однако некоторые бизнесмены выбирают инвестиции в гостиничный бизнес Средиземноморья исключительно для диверсификации своего инвестиционного портфеля.

Причины отсутствия доходности от гостиничного бизнеса по данным опроса международного брокера недвижимости Tranio
Причины отсутствия доходности от гостиничного бизнеса по данным опроса международного брокера недвижимости Tranio

Бывают случаи, когда отельный бизнес не приносит желаемого дохода инвестору. Это может быть связано с низкой эффективностью управления объектом инвестиций.

Обсуждения

  1. Наталья

    Почему-то мне кажется, что при нынешней ситуации инвестиции в гостиничный бизнес ещё достаточно долго будут убыточными и если уж решиться инвестировать, то нужно быть нацеленными не на быструю окупаемость и дивиденды, а именно на вложение, которое когда-то будет давать прибыль. С другой стороны, акции таких объектов как раз могут упасть в цене и их будет выгодно приобрести, если они обанкротятся, что вполне может быть.

  2. Андрей

    В связи с нынешней ситуацией и эпидемией коронавируса, цены должны быть ниже рыночных, поэтому вкладываться в гостиничный бизнес актуально как никогда.

  3. Ярослав

    Статья уже неактуальна и требует изменений(не по вине автора). Все знают, что происходит в мире и гостиничный бизнес на долгое время станет менее популярнее.

  4. Валлентина

    Спасибо!То, что искала статья только с нужной информацией и без лишней воды. Все оформлено по пунктам.

  5. вадим леонов

    Считаю, что в связи с последними событиями в мире ближайшие года 3. Данный вид инвестиций будет слабо привлекательным для инвесторов.