+7 495 414-21-14

Как выгодно купить недвижимость на Кипре

После вступления Кипра в число участников Европейского союза желающих купить квадратные метры для проживания на острове стало намного больше. Популярной страна считается у иностранцев также в связи с возможностью открытия бизнеса с низким налогообложением.

Как выгодно купить квартиру на Кипре
Как выгодно купить квартиру на Кипре

Приобрести квартиру на Кипре дешево сегодня уже не получится. Однако можно при совершении сделки учесть несколько моментов, которые помогут значительно сэкономить на покупке.

С чем связаны высокие цены на недвижимость Кипра

Еще недавно остров был охвачен экономическим кризисом. Неблагоприятная обстановка в регионе повлекла снижение цен на недвижимость. Но эта ситуация сохранялась недолго.

Мощная поддержка Европейского союза и грамотная политика властей позволили минуть этот период за несколько лет. На сегодня цены на жилье на Кипре отмечаются выше, чем в ряде стран ЕС.

В их числе Испания и Италия, Греция. Также здесь невозможно встретить предложений эконом-класса, как, к примеру, в Турции, хотя северная часть острова находится под оккупацией азиатской страны.

Интерес к кипрской недвижимости диктуется несколькими моментами:

  1. Близость к морю. Практически все жилые комплексы находятся в непосредственной близости к береговой линии. Дорога до пляжа занимает 5-10 минут пешком.
  2. Жилой фонд. Эксперты отмечают высокое качество строительство. Большая часть недвижимости представляет многоквартирные дома с оборудованными для отдыха студиями или частные виллы с собственной территорией.
  3. Вид на жительство и паспорт ЕС. Государство поощряет инвесторов. При значительном вкладе в экономику, также посредством покупки апартаментов, возможно оформление вида на жительство на временной или постоянной основе. В перспективе при длительном пребывании на острове можно получить паспорт гражданина Кипра. Для южной греческой части это значит неограниченный въезд в любую страну в пределах действия Шенгенского соглашения и ряда других юрисдикций согласно международных соглашений. Всего их насчитывается 150.
  4. Отсутствие преступности. Этому благоприятствует небольшая территория острова и сложившийся издавна спокойный уклад жизни, общая атмосфера отдыха. Имеет значение и православный образ воспитания.
  5. Высокий спрос. Квартиру или виллу, купленные для отдыха, но невостребованные, к примеру, по семейным обстоятельствам, всегда просто продать. Цена при этом подрастет примерно на 15% в год в связи с общей тенденцией повышения стоимости недвижимости на Кипре. Инвестиции таким образом можно рассматривать как выгодный способ сохранения капитала и его постепенного роста.
  6. Доход от аренды. Если проживать на острове круглый год не получается, то можно сдать апартаменты в аренду. Стоимость небольшой студии в сезон будет составлять примерно 500 долл. за аренду с учетом коммунальных платежей.
  7. Транспортная развязка. Полет до Кипра одинаково из России, Европы или Азии занимает всего 4-5 часов. Вылеты осуществляются как международными регулярными авиалиниями, так и чартерными рейсами. Также добраться до любой континентальной части можно на морском транспорте. Паромы отходят в Турцию, Грецию, Испанию и др. Перебоев с перевозкой пассажиров и транспорта не отмечается.

Заметка: владельцы имущества на Кипре утверждают, что не стоит бояться покупать объекты в кризисные периоды, в периоды понижения цен. После таких моментов обязательно наступает момент повышения спроса, когда недвижимость можно быстро реализовать на выгодных условиях.

Апартаменты в компаундах на Кипре – выгодная покупка
Апартаменты в компаундах на Кипре – выгодная покупка

Ограничения по покупке жилья на Кипре иностранцами

Помимо преимуществ проживания на территории островного государства, выделяются и минусы. Среди них ограничения на оформление сделок с недвижимостью гражданами с иностранным подданством.

Заключаются они в следующем:

  • Только один объект. Нерезиденты вправе приобрести только один тип недвижимости. Это может быть дом или квартира, либо земельный участок. Распространяются такие правила и на детей, и на других ближайших родственников владельца апартаментов.
  • Особенности аренды. Сдача имущества в наем возможна, если изначально фонд покупался для коммерческой цели или есть соответствующая регистрация. Связана эта мера с возможностью получения льготы по НДС после завершения сделки.
  • Доход от найма. Полученные средства не должны декларироваться как единственный доход россиянина, проживающего в Республике Кипр. Это важно, если потребуется подтверждение заработка для иностранца, к примеру, для получения вида на жительство или гражданства.
  • Турецкая часть. Риски потерять недвижимость, купленную на северных территориях, оккупированных Турцией, намного выше. Такие сложности возникают из-за отсутствия дипломатического статуса у земель. Государство Турецкая Республика Кипр не признано официально мировым сообществом. Может возникнуть проблема с документацией в случае смены политического режима.
  • Расходы на жизнь. Стоимость потребительской корзины высокая. Цены на продукты соответствуют европейским, но выше чем в России, странах Восточной Европы.
  • Выбор объектов. Покупатели могут подобрать объект на свой вкус с учетом имеющейся суммы. Цены на студии начинаются от 33 000 евро. Виллы и особняки предлагаются за 200 тыс. евро и больше.
Квартира на берегу Средиземного моря на Кипре выгодно
Квартира на берегу Средиземного моря на Кипре выгодно

Как выгодно купить квартиру на Кипре

При выборе объекта недвижимости и совершении сделки на острове следует обратить внимание на ряд важных моментов. Их знание позволит существенно сэкономить и при желании даже получить доход.

География

Рекомендуется приобретать апартаменты на южной части острова – в Республике Кипр. От взаимодействия с турецкой оккупированной территорией лучше отказаться.

С покупкой имущества на территории Турецкой Республики Кипр связано множество рисков. Поскольку дипломатический статус земель не определен изменение политического режима может повлечь недействительность всех заверенных договоров от имени государства.

Это повлечет убытки или дополнительные доходы на переоформление документации.

Город

Следует обратить внимание на то, что жилье в Лимассоле в 1,5 -2 раза дороже, чем в Ларнаке и Пафосе.

Самые низкие цены отмечаются в Пафосе. При том сдать в аренду такие апартаменты не представит труда и получится на этом заработать в сезон от 500 евро за студио.

Перспективы ВНЖ

При оформлении необходимо поинтересоваться, дает ли собственность на объект право на получение вида на жительство или гражданство в будущем. В нюансах законодательства помогут разобраться риелторы или местный адвокат.

Если есть цель переезда на постоянное место жительства или оформления гражданства, следует перед покупкой узнать о перспективах оформления такой сделки. В частности, получение местного паспорта возможно при внесении инвестиций не менее установленной государством суммы.

В ряде случаев возможно оформление ПМЖ в ускоренном порядке.

Аренда

На Кипре не принято сдавать в аренду жилую площадь без отделки. Вариант с недостроенным жильем в случае, если рассматривается в перспективе сдача в наем апартаментов, нужно отсекать.

Получить прибыль от владения таким имуществом в неготовом виде не получится.

Квартира от застройщика

Выгоднее будет покупка имущества на первичном рынке, то есть от застройщика. Вложенные инвестиции вырастут в цене к моменту окончания работ, что принесет дополнительную прибыль.

Деятельность строительных организаций строго контролируется государством. Случаи «недостроя» или обмана со стороны строительных компаний достаточно редки.

На рынке работают обычно компании с десятилетней репутацией. Иностранные силы привлекаются в качестве подрядных организаций, но их деятельность в качестве основного застройщика на острове запрещена.

Поддержка риелтора или адвоката

Самый лучший способ приобрести квартиру на Кипре выгодно – это завериться квалифицированной поддержкой и не потерять финансы.

Необходимо проверять при сотрудничестве разрешения на легальную деятельность риелторского агентства или застройщика на Кипре. Помочь в этом может квалифицированный адвокат.

Инфраструктура

Выгода от покупки имущества будет в случаях, если помещение находится в пределах городской застройки.

В районах с развитой инфраструктурой квартиры пользуются большим спросом под аренду и покупку. Продать имущество можно в короткие сроки, не дожидаясь пика туристического сезона.

Скидка

На Кипре традиционно уместен торг. Возможен он исключительно при приобретении объектов на вторичном рынке.

Если недвижимость невостребована, в ней не проживают, а собственникам нужны срочно финансы на другие цели или покупку квартиры в другом регионе, тем более срочно, сторговать можно крупную сумму. На практике встречались ситуации, когда удавалось скидывать до 30% от заявленной ранее стоимости.

Случай из практики:

Россиянка обратилась в местное агентство для приобретения двух квартир на Кипре – себе и родственникам. Она постоянно проживает в Лос-Анджелесе, США, и летать до России утомительно и дорого. Она выбрала через интернет объекты и приехала на Кипр.

В результате ей понравились другие апартаменты. На их поиски ушло всего 3 дня. Был внесен аванс в размере 1 000 евро за каждый.

Через неделю агенты подготовили все документы для регистрации сделки. В течение 2 месяцев оформлены все юридические моменты и переданы ключи и титул на помещения новому собственнику.

Как выгодно купить квартиру на Кипре от застройщика
Как выгодно купить квартиру на Кипре от застройщика

Особенности покупки квартиры у застройщика на Кипре

Покупая квартиру на Кипре в стадии строительства покупатели рассчитывают на выгодное вложение инвестиций и «юридическую чистоту» документов.

Однако такие сделки могут усложняться рядом важных моментов, которые сделают покупку не только невыгодной, но и создадут долги. На что обратить внимание, описано в таблице.

Таб. Риски приобретения жилья на Кипре у застройщика:

Причина Описание
Контроль долговых обязательств перед банками. При невыплате средств в полном объеме застройщиком возникнут сложности с оформлением титула (подтверждения собственности) на помещение. Обязательно проверить наличие долгов у банка, если строительство осуществлялось на кредитные деньги, иначе есть вероятность купить квартиру с «пожизненной рентой». При этом права собственности не возникнет в полном объеме, на руках останется договор купли-продажи.
Значение имеет статус земельного участка. Он должен выделяться на возведение жилого фонда, а не коммерческое использование под другие нужды. Строительство начинается с получения официального разрешения у властей под возведение жилого дома или виллы. В акте уполномоченного органа указываются точные характеристики возводимого строения. Без этого финансировать сделку по покупке апартаментов нельзя. Высок риск потери денег.
Рассрочка стоимости квартиры, скидки и акции. Со строительными компаниями можно договориться о постепенной выплате средств в течение 1-5 лет. Свободные средства в это время можно направить на другие цели, получив прибыль с капитала. Цены на апартаменты с характеристиками согласно утвержденного плана строительства фиксированные. Застройщики не приемлют торги. Однако получить выгоду можно за счет сезонных или единовременно объявляемых акций, скидок за счет покупки объекта большей площади либо выплаты средств одной суммой.
Лучше обращаться в проверенные фирмы, работающие на рынке недвижимости Кипра десятилетиями. Такие организации владеют достаточным капиталом и не завышают цены, не идут на риски с банками по кредитам и предлагают грамотное юридическое сопровождение.

Консультация юриста: Мужчина обратился к адвокату с вопросом по поводу оплаты налогов, о которых ему сообщил застройщик. Здание находится на стадии строительства еще 3 года. Такое требование не соответствует законодательству. Оплачивать обязательные взносы до момента сдачи имущества обязан собственник. До окончания строительства им признается фирма, с которой заключен договор на подрядные работы. В этом случае уведомление о необходимости выплаты покупателем НДС было необоснованно

Квартира с видом на море на Кипре
Квартира с видом на море на Кипре

Примерные цены на недвижимость Кипра

Планирование покупки следует начать с анализа цен на апартаменты. Ориентироваться лучше на рынок южной части острова с установленным юридическим статусом государства, что гарантирует безопасность совершения сделки и сохранения инвестиций. Важное знание имеет и регион.

При выборе выгодного варианта для покупки следует обратить внимание на то, что постройка осуществляется стандартно.

Площади апартаментов на Кипре составляют:

  • студии — 40 — 50 кв.м.;
  • квартира с гостиной и 1 спальней — 50 — 65 кв.м.;
  • квартира с гостиной и 2 спальнями — 80 — 100 кв.м.;
  • квартира с гостиной и 3 спальнями — 120 — 150 кв.м.;
  • дома на Кипре (мезонеты) — 150 — 160 кв.м.;
  • виллы на Кипре — 150 — 200 кв.м.

Самый лучший способ проверить, какой дом вам подходит больше всего — снять апартаменты в аренду на Кипре.

Стоимость квадратного метра зависит от популярности района и близости моря. При этом расстояние до береговой линии не всегда равно метрам до пляжа.

Специальная территория для отдыха может находится в нескольких километрах и добираться до нее придется на транспорте. Уточнять этот момент нужно на стадии осмотра помещения. Если пляж далеко, то сдать жилье в аренду выгодно не получится.

Средние цены по Кипру, евро:

 Вид жилья  Лимассол Пафос Ларнака Айя-Напа
Студии  130 тыс. 115 тыс. 110 тыс 115 тыс
1-спальные квартиры  180 тыс  155 тыс 135 тыс 140 тыс
2-спальные 250 тыс 230 тыс 185 тыс 148 тыс
3-спальные  380 тыс 315 тыс 300 тыс 240 тыс
Таунхаусы 370 тыс 285 тыс 220 тыс 215 тыс
Виллы 650 тыс 520 тыс 445 тыс 350 тыс

Минимальный уровень цен на апартаменты Кипра:

 Вид жилья/Регион  Лимассол Пафос Ларнака Айя-Напа
 Студии  95 тыc. 95 тыс. 90 тыс. 100 тыс.
1-комнатная квартира  110 тыс. 115 тыс. 100 тыс. 110 тыс.
2-комнатная 120 тыс. 195 тыс. 110 тыс. 120 тыс.
3-комнатная 160 тыс. 165 тыс. 135 тыс. 170 тыс.
Таунхаус  185 тыс. 170 тыс. 165 тыс. 160 тыс.
Виллы 220 тыс. 210 тыс. 195 тыс. 170 тыс.

Цены на недвижимость Кипра устанавливаются каждым застройщиком или продавцом индивидуально. Стоимость зависит от престижности региона, жилого комплекса, удаленности от моря, объектов инфраструктуры.

Лимассол. Цены на недвижимость Кипра
Лимассол. Цены на недвижимость Кипра

Этапы покупки недвижимости на Кипре: какие расходы учесть

В процессе оформления собственности на жилье следует придерживаться следующего алгоритма, который позволит учесть все расходы на приобретение недвижимости. Чтобы купить апартаменты выгодно, следует сразу просчитать суммы на оплату налогов и оформление.

Таб. Стадии регистрации сделки с жильем на Кипре:

Действие Описание
1 Выбор апартаментов с учетом местоположения, ценовой категории, квадратуры и других факторов. Можно ознакомиться с каталогами на сайтах или запросить информацию в агентствах недвижимости или застройщиков. Следует учесть, что на некоторые объекты могут действовать скидки при срочной продаже. Часто предлагаются скидки. Это позволит существенно сэкономить.
2 Резервация объекта недвижимости. Гарантирует защиту помещения от продажи другим гражданам. Заключается предварительное соглашение о внесении аванса с условием об оплате оставшейся суммы на определенную дату. Снятие с продажи осуществляется при условии внесения залога — reservation fee. Размер аванса обычно равен 1 — 2% от стоимости апартаментов. Чтобы не потерять на авансе и провести сделку выгодно, следует внимательно отнестись к подписанию залогового договора. Если понравилось какое-то помещение, его предварительно бронируют. Это защита от покупки имущества другими лицами. Обычно залог составляет от 5 000 до 10 000 евро. Встречаются предложения и с внесением 1 000 евро, но реже. Период на подготовку оставшейся суммы или внесения первого взноса при рассрочке обычно равен 30 дням, но может увеличиваться по договоренности с продавцом. Депозит учитывается при внесении первой оплаты при рассрочке или полной цены договора. Чем меньше размер аванса, тем меньше риск на убытки в сделке, которая может не состояться по каким-либо причинам. Возврат аванса происходит при обстоятельствах, зависящих от продавца, если в этом есть его доказанная вина.
3 Подписание договора купли-продажи. На Кипре принято при проведении формальных процедур пользоваться услугами адвоката. Стоимость их рассчитывается индивидуально. В его обязанности входит проверка документов на законность, в частности: легитимность собственности, данные о владельце, отсутствие запретов на распоряжение имуществом.

Как правило, договор купли-продажи включает основные условия:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • предмет договора — продажа квартиры или виллы на Кипре с указанием адреса, подробного описания;
  • срок оплаты стоимости или график платежей;
  • дата подписания акта приема-передачи и получения ключей покупателю;
  • дата оформления Титула — собственности на жилье.
4 Открытие банковского счета на Кипре для проведения средств в счет сделки. Открытие счета происходит в валюте евро. Для регистрации счета достаточно предъявить только паспорт. Минимальный взнос для открытия счета на гражданина — 1 евро. После выбора объекта покупатель открывает расчетный счет на Кипре для проведения оплаты. Самыми крупными финансовыми учреждениями на острове являются Bank of Cyprus, Laiki Bank, Alpha Bank, Hellenic Bank.
5 Получение разрешения на покупку недвижимости подданным иностранного государства. Занимается вопросом его получения обычно адвокат при наличии подписанного договора купли-продажи. В большинстве случаев, а это более 99%, разрешение выдается. Для покупки иностранными гражданами недвижимости на Кипре требуется оформление разрешения Совета Министров Кипра. Срок проведения всех государственных процедур рассчитывается от даты заключения договора.
6 В течение 30 дней с момента заключения договора покупатель оплачивает в Департаменте Внутренних Налогов Кипра Гербовый Сбор (Stamp Duty). Размер сбора определяется стоимостью имущества в расчете с каждой тысячи:

  • до 171 000 евро — 0,15%;
  • более 171 000 евро — 0,2%.

Пример из практики: Расчета Гербового Сбора при покупке виллы стоимостью 320 000 евро:

  • 171 000 *0,15% = 256,50 евро;
  • 320 000 — 171 000 = 149 000 евро;
  • 149 000 *0,2% = 298 евро;
  • 256,50 + 298 = 554,50 евро.

Всего: 554,50 евро.

6 В течение 60 дней с момента заключения договора купли-продажи документы подаются в Региональную Земельную Комиссию. Сведения о недвижимости вносятся в государственный реестр собственности. Процедура длиться несколько дней, после чего покупателю выдают сертификат о владении.
7 Конечным документов, подтверждающим собственность, является Титул владения на недвижимость Кипра — Title Deeds. Наличие Титула позволяет дарить, продавать, завещать, сдавать в аренду и совершать другие юридические действия. Выдачей Титулов занимается Земельный Департамент.

При покупке новостройки на стадии строительства, оформление Титула может занять период в несколько лет. Это связано с утверждением градостроительных планов и ввода дома в эксплуатацию в соответствии с архитектурными требованиями.

На рынке вторичной недвижимости квартиры, обычно, продаются с уже оформленными титулами. После оплаты комиссии — Transfer Tax осуществляется переход права собственности на покупателя.

Расчет комиссии производится по следующей схеме:

Стоимость объекта имущества, евро, комиссия в %:

  • до 85 500 — 3%;
  • 85 501 — 171 000 — 5%;
  • от 171 001 — 8%.
8 Ключевой датой договора продажи недвижимости на Кипре является Completion Date – закрытие сделки. Момент исполнения договора зависит от времени полной выплаты стоимости апартаментов согласно условий о рассрочке или единократном платеже. Передача ключей и жилья в фактическое владение осуществления в течение одной – двух недель после закрытия договора.

Внимание: при отказе от покупки жилья без причины сумма залога является невозвратной. По согласованию с застройщиком аванс можно перенести за покупку другого объекта.

Пример расчета расходов на покупку недвижимости на Кипре:

  • цена таунхауса— 500 000 евро;
  • государственный налог за оформление собственности — 33 165;
  • гербовый сбор — 915 евро;
  • вознаграждение юристу — 2000 евро.

Всего стоимость апартаментов с оформлением — 536 080 евро.

Интерес к недвижимости на Кипре
Интерес к недвижимости на Кипре

С приобретенной недвижимости также требуется оплата НДС. Ставка составляет 19% от стоимости. В определенных случаях доступно оформление льготного НДС 5%.

Апартаменты, разрешение на строительство которых выдано ранее 01.05.2004г. и на вторичном рынке, от уплаты налога освобождаются. В отношении земельных участков сбор не предусмотрен.

Выгодная покупка недвижимости на Кипре
Выгодная покупка недвижимости на Кипре

На чем можно сэкономить при покупке жилья на Кипре

Вопрос о цене недвижимости, если это не утвержденный прайс от застройщика, обсуждать не запрещено.

Снизить стоимость покупки можно на моменте согласования условий заключения договора по следующим моментам:

  • Цена. Возможно сравнение с другими объектами в районе или том же доме, выделение недостаток и преимуществ.
  • Порядок внесения платы. Скидки предоставляются при полной единовременной оплате.
  • Текущий или капитальный ремонт. При сдаче объекта без возможности проживания стоимость квартиры обычно существенно снижается.
  • Систем коммуникаций и оборудования. Оценивается их состояние. При необходимости обсуждаются условия ремонта и снижения цены в связи с проведением дополнительных работ.
  • Земельный участок. Возможность использования его вместе с помещением, обустройства, обсуждаются условия.
  • Срок передачи во владение. Если по каким-либо причинам переезд откладывается, это может стать причиной для снижения цены.

Случай из практики: семейная пара из Англии решила продать квартиру на побережье. Кипрские апартаменты предлагались по цене 170 000 евро. Покупатель просил скидку, перед ним был выбор, так как в более низкой ценовой категории было несколько квартир. В результате риэлтор провел переговоры и добился снижения стоимости до 138 000 евро. Сделка была оформлена на согласованных условиях.

Кипрская недвижимость по выгодной цене
Кипрская недвижимость по выгодной цене

Заключение

Стоимость апартаментов на Кипре достаточно высокая. Даже при выборе бюджетного варианта придется понести расходы, связанные с оформлением: на услуги адвоката, оплату сборов и налогов.

Выгодно приобрести жилье позволят вам несколько способов, в том числе совершение сделки в период финансовых кризисов или путем инвестирования на начале строительства. В любом случае следует оценить свои финансовые возможности и необходимость покупки такой недвижимости.