+7 495 414-21-14

Как приобрести недвижимость во Франции

Покупка собственных апартаментов во Франции – это мечта об отдыхе и пребывание в одной из самых прекрасных столиц мира. Процедура оформления документов на первый взгляд может показаться очень запутанной. На практике все складывается намного проще, особенно, при привлечении юриста или риелтора.

Как купить квартиру во Франции
Как купить квартиру во Франции


Без их помощи приобрести жилье, не находясь постоянно в стране, достаточно затруднительно. Какие документы необходимо подготовить для оформления сделки, во сколько она обойдется и нужно ли платить налоги, доступна ли такая привилегия для россиян, есть ли для них особенности? Ответы на все эти вопросы вы найдете в настоящей статье.

Особенности покупки квартиры во Франции

Каждый иностранец может найти во Франции собственный дом. Каким он будет, зависит от желаний покупателя – будет это солнечный Лазурный берег или прохладный Эльзас, аристократичные Альпы или экзотический Лангедок-Руссильон.

Разница в регионах по климатическим условиям и ценам достаточно ощутимая, представленные апартаменты могут представлять как обычные квартиры, так и гостиничного типа студии, виллы и таунхаусы. Выбор объекта и места его расположения зависит от покупателя.

Нужен ли ему отдых на море, молодежные тусовки, проживание в элитном районе рядом со знаменитостями или обычная студия в центре столицы – это условия, которые закладываются при подборе доступных объектов.

Характеристики популярных для отдыха и жизни регионов Франции выделяются следующие:

Тур-де-Франс – окрестности Парижа рядом с историческими достопримечательностями. Объекты пользуются спросом у состоятельных иностранцев и востребованы у арендаторов. Стоимость кв.м. – от 4696 евро. Студия обойдется примерно в 40 000 евро, дом в 400 000 евро и выше, квартиры – от 100 000 евро.
Прованс-Альпы-Лазурный берег. Избранные места для активного отдыха во Франции. Такие объекты считаются предметами роскоши в связи с крупной стоимостью и элитностью застройки. С таких апартаментов открываются великолепные виды на природу – горы, море, свежий воздух. Цена за кв.м. в апартаментах – 4 969 евро. Дома в Ницце во Французской Ревьере обойдутся от 250 000 евро, на Лазурном берегу в удаленности от моря – 150 000 евро, маленькая студия обойдется в 60 000 евро.
Нормандия – одно из бюджетных направлений для покупки недвижимости во Франции. Цены за квартиры начинаются от 193 000 евро. Студия обойдется в 30 000 -50 000 евро. В Верхней Нормандии стоимость кв.м. составит 3 321 евро, в Нижней Нормандии – 3 507 евро.
Рона-Альпы – местность с развитой промышленностью и горными пейзажами. Апартаменты в этой местности отличаются инвестиционной привлекательностью. В районе находится знаменитой Женевское озеро. Здесь средняя цена достигает 251 000 евро за квартиру, рядом с водоемом квадратный метр обойдется от 2 500 до 3 666 евро.
Лангедок-Руссильон – перспективное инвестиционное направление. Большой популярностью пользуется местность Перепиньян. Средняя цена объекта – 164 000 евро. Стоимость кв.м. – 3 513 евро. Апартаменты в непопулярном районе города можно купить за 20 000 -25 000 евро.

Альпы давно стали вторым домом для многих иностранцев. Регион привлекателен горнолыжными курортами, сочетающим возможности занятия спортом и великолепного отдыха.

За последние годы спрос на французскую недвижимость у россиян сильно снизился. Если покупка все же состоится, то это будет Лазурный берег или исторический район Парижа.

Внимание: при оформлении сделок с недвижимостью россиянами во Франции действует Конвенция об избежании двойного налогообложения от 26.11.1996. Сбор, уплаченный в связи с покупкой апартаментов за рубежом, не подлежит повторному внесению в государственный бюджет на Родине покупателя.

Покупка недвижимости во Франции
Покупка недвижимости во Франции

Земля для покупки во Франции

Иностранцам во Франции разрешено покупать не только жилые апартаменты, но и земельные участки под застройку. При приобретении надела в 500 метрах от исторического памятника следует сначала получить разрешение на застройку в уполномоченном ведомстве региона.

В 2019 году проводится распродажа земель в Нормандии. Коммуна Шан-дю-Буль заинтересована в освоении территорией и предлагает совершить покупку по цене всего 1 евро за кв.м.

Целью является привлечение гостей в регион для развития туризма и других сфер инфраструктуры. В поселении на 2019 год проживает всего 388 человек, большая часть из которых – выходцы из Британии.

Стадии покупки недвижимости во Франции

Приобретение апартаментов в европейской стране связано с множеством нюансов, на которые необходимо обратить внимание уже на этапе выборе объекта.

Весь процесс заключается в прохождении нескольких несложных шагов, при этом для россиян нет никаких процессов оформления недвижимости в этой стране:

Этап Содержание Важные моменты
Определение региона приобретения недвижимости и суммы планируемой покупки. Стоимость апартаментов в различных провинциях и городах Франции существенно различается, как и типы предлагаемых площадей по квадратуре, виду из окон, этажности здания и др. Недвижимость в исторических местах высоко ценится. Студия в 15 квадратов возле Эйфелевой башни может стоить в 2 раза дороже, чем двухэтажный танхаус в провинции в получасе езды от Парижа.
Выбор объекта/нескольких апартаментов для просмотра. Можно просмотреть несколько сайтов агентств или застройщиков онлайн. Лучше обратиться с этой целью к надежному риелтору, который подберет наиболее подходящий по стоимости и характеристикам объект. Агент должен оказать максимальную поддержку при выборе объекта и проведении сделки. Он найдет юриста, будет вести переговоры, знает законы.
Оформление кредита (un prêt immobilier) как для резидентов Франции – с ВНЖ или местным паспортом, либо паспорт ЕС. Процентные ставки достаточно сдержанные даже для нерезидентов страны и составляют от 1 до 3,5% в год. За счет ипотечных средств есть возможность покрыть до 80% от стоимости апартаментов. То есть около 20% необходимо иметь при себе аванс.
Направление предложения (faire une offre) собственнику объекта. Возможен как письменный, так и устный вариант. Ответ от продавца должен последовать на следующий день с оглашением условий. Время на совершение отказа от покупки согласно требований собственника – обычно не более 15 дней. В тексте должен содержаться пункты о цене, способе внесения средств – ипотека или наличные, сроки извещения о решении на продажу – до 15 дней.
Поиск нотариуса и передача ему документов для заверения сделки и ведения дела, связанного с недвижимостью. Проверка юридической части – ограничений на распоряжение объектом продавцом, наложения арестов, возможного наследства и др. Обычно с поиском нотариуса помогает агент, который ведет процесс, но выбрать уполномоченного по делам можно и самостоятельно. Нотариус проставляет удостоверенный акт (acte notarié), который подтверждает в итоге право собственности на французское жилье.
Заключение предварительного договора (compromis de vente) – соглашение о намерении заключить акт в будущем на приемлемых условиях. При подписании такого контракта покупателем выплачивается аванс, составляющий от 5 до 10% от итоговой стоимости недвижимости. Предварительный договор есть возможность расторгнуть по соглашению сторон либо в одностороннем порядке. В последнем случае при установлении вины одного из участников возможен штраф.
Составление купчей (acte de vente) – договора купли-продажи. После проставление подписей двух сторон достаточно дождаться заверения нотариусом. После этого договор считается заключенным. Переход права собственности на объект заверяется нотариусом. После этого новый владелец есть может переехать в апартаменты.

При оформлении продажи имущества у каждого участника сделки, при отсутствии одного или обоих во Франции, должен присутствовать законный представитель, на которого оформлена нотариально заверенная доверенность. Он должен присутствовать в Департаменте по сделкам с недвижимостью.

Все нюансы, связанные с определением пригодности жилья для проживания, изменения площади, оплаты налогов и погашения задолженности, иных моментов, решаются до момента подписания итогового договора. После этого ведение переговоров и внесение любых поправок в документы не будет иметь юридической силы, может повлечь расторжение договора и наложение штрафных санкций для сторон.

Во Франции обращение в суды – исключительная мера решения гражданских споров. Обычно все условия подробно описаны в соглашении, руководствуясь условиями которого и нормами местного законодательства, пытаются урегулировать разногласия адвокаты потерпевших сторон.

Этапы приобретения квартиры во Франции
Этапы приобретения квартиры во Франции

Важно: при срыве сделки продавцом по своей вине он обязан вернуть полученный залог потенциальному покупателю в двойном размере.

Документы для покупки недвижимости во Франции

Перед планирование приобретения апартаментов на территории Франции следует подготовить пакет документов. При этом позаботиться о сборе официальных бумаг следует уже на Родине.

Другую часть необходимо собрать в стране ЕС, к примеру, в банке при покупке жилья на средства ипотечного кредитования.

Основная часть бумаг требуется для нотариуса, к ним относятся:

  • удостоверение личности россиянина для выезда за рубеж;
  • свидетельство о происхождении на покупателя даже если он достиг совершеннолетия;
  • брачный контракт и подтверждение заключения семейного союза;
  • свидетельство о регистрации ИП;
  • выписка о доходах с банка, наличии вклада с указанием суммы и срока размещения;
  • доказательства происхождения источника капитала;
  • предварительное соглашение об установлении условий покупки недвижимости;
  • предложение покупателя о приобретении апартаментов и ответ продавца;
  • соглашение о купле-продаже, подписанное, в итоговой форме;
  • страховка на имущество, оформленная в компании Франции;
  • техническое заключение или гарантийное обязательство о проведении работ в объекте, связанных с реконструкцией – капитальные изменения в недвижимости;
  • документы, передаваемые нотариусу по дополнительному запросу.

Для финансового учреждения, готового выдать ипотеку на покупку апартаментов иностранцу, потребуются:

  • справка о месте работы и доходах;
  • выписка с банка о поступлении средств на счета/вклады;
  • загранпаспорт, гражданское удостоверение личности;
  • уведомление о постановке на учет по месту жительства из РФ, если покупатель не имеет российского паспорта;
  • кредитная история о взятых обязательствах, сроках погашения, общей сумме;
  • свидетельство о заключении брака и согласие супруги/а на покупку.

Внимание: Все формуляры предоставляются на французском языке. Они имеют иностранное происхождение, то нужно перевести их у квалифицированного специалиста и заверить в консульском учреждении Франции – легализировать с проставлением апостиля.

Виза и ВНЖ при покупке недвижимости во Франции
Виза и ВНЖ при покупке недвижимости во Франции

ВНЖ и гражданство при покупке квартиры во Франции

Официально приобретение недвижимости в стране ЕС не дает права на приобретение статуса резидента. Однако наличие собственных квадратных метров может сыграть положительную роль при рассмотрении властями заявления о получении долгосрочной визы категории D.

Такая бумага выдается лицам, посещающим страну с целью «визитер» (visiteur). По такому разрешению можно проживать в стране. Она отличается от ВНЖ только отсутствием возможности работать в стране нахождения.

Важно: Для обновления визы категории D, если иностранец постоянно проживает в стране ЕС, необходимо обратиться во Французское бюро иммиграции и интеграции (OFII).

Расходы на оформление недвижимости во Франции

Проверка документации на апартаменты во Франции осуществляется в срок от 20 до 90 дней. В это время следует решить вопрос с переводом средств.

В ином случае потребуется получить финансирование в банке и быть готовым перечислить деньги продавцу и на дополнительные расходы.

Распределяются деньги по следующим статьям:

Около 20% — аванс, который перечисляется продавцу в момент заключения предварительного договора купли-продажи. Остаток в размере 80% передается нотариусу либо переводится на банковские реквизиты продавца в срок, указанный в итоговом соглашении. Одновременно осуществляется заверение перехода права собственности нотариусом и передача квартиры по акту новому владельцу.
Оплата услуг нотариуса составит примерно 10% от полной стоимости недвижимости. Если нотариусов было нанято 2 и более, то указанный размер делится на всех. Бывает, что проверка документов ведется несколькими специалистами, например, при объемности сделки.
10% отчисляется в качестве сборов на оформление кадастровых карт и градостроительных документов. Деньги перечисляются при проверке технической службы уровня радиации, заражения термитами, характеристик квартиры, внесенных изменениях после ремонта или реконструкции, если таковые имели место. При превышении или снижении площади после проведения изменений в апартаментах разница в обязательном порядке компенсируется покупателю или продавцу, но только в случаях изменений не менее 10%.
Возможно включение такой статьи расхода, как земельный налог. Возможно погашение его размера как в полном объеме, так и частично, если какой-то размер уже оплачен бывшим владельцем квартиры за текущий или прошлый год. Все нюансы по поводу налогов должны регулироваться соглашением о купле-продаже или дополнительным соглашением.
Официальный переводчик – примерно 400-600 евро. Он должен иметь сертификат о квалификации, заверенный в государственном реестре. Наем постороннего лица не допускается, поскольку переведенные документы поступают на проверку нотариусу.
Страховой сбор на имущество. Составляет на недвижимость от 0,02 до 1% от стоимости. Оплата производится застройщику во Франции.
Налог на владение недвижимостью. Размер его определяется для разных регионов Франции индивидуально. В самых престижных районах ставка намного выше.
Сбор за проживание ежегодно. Рассчитывается за текущий год, начиная с 1 января. Взымается с собственника недвижимости либо арендатора, занявшего помещение. Тариф рассчитывается в зависимости от состава семьи и дохода. Если проживание только в сезон, например, летом, то и ставка будет посчитана только за это время.
Налог на богатство во Франции. Устанавливается для лиц, купивших апартаменты стоимостью от 1,3 млн евро. Расчет ведется с 1 января календарного отчетного года.
Налог на доходы, полученные с аренды имущество в Франции. Тариф определяется, в зависимости от размера дохода. Если он превышает 15 тыс. евро в год, то за вычетом расходов на содержание жилья и налогов, оставшаяся сумма облагается сбором в 20% в доход бюджета. Если объем полученных средств менее 15 тыс. евро за год, то применяется тариф в 30%.
Коммунальные платежи за обслуживание жилья. Ежегодное повышение тарифов может составлять 5-10% в год при условии солидарной ответственности владельцев апартаментов в одном доме. По единому тарифу для всего дома следует оплата за услуги консьержа примерно в 100 евро в месяц, за лифт. По индивидуальным графикам рассчитывается потребление газа, электричества и газа. Всего на 1-комнатную квартиру выходит около 200 евро в месяц.
Госпошлина за оформление визы. Рассчитывается индивидуально в зависимости от оснований получения документов. С целью краткосрочных приездов можно оформить Шенген сроком 90/180 дней. При долгосрочном проживании потребуется ВНЖ или долгосрочная виза категории D без права на работу.
Процент за пользование ипотекой. Составляет от 1,5 до 3% ежегодно. Могут включаться дополнительные комиссии – за перевод денег, обезналичивание и др.
НДС со стоимости недвижимости. Составляет 20% и включен в стоимость новостройки. Застройщики назначают цену с учетом сбора и производят платежи самостоятельно в бюджет.
Билеты до Франции туда и обратно. Вероятно, въезжать в страну будет не только собственник, но и члены его семьи. Соответственно, расходы повышаются. Актуально для иностранцев, которые не планируют все время жить в ЕС. Расходы незначительные, около 4 000 руб. в одну сторону. Тем, кто занят по трудовым договорам, необходимость выезжать за рубеж появляется реже. При частых поездках для всей семьи такие переезды составят бюджет.

Основанием для выплаты оставшейся стоимости квартиры является уведомление, направляемое нотариусом покупателю до несколько дней о готовности подписать договор купли-продажи. В извещении указывается точная сумма и банковские реквизиты.

Заметка: Комиссия агенту не выплачивается. Услуги уже включены в цену договора купли-продажи и вычитывается с нее.

Цены на квартиры во Франции по районам
Цены на квартиры во Франции по районам

Плюсы и минусы покупки квартиры во Франции

Оформление недвижимости во Франции на имя россиянина связано как положительными, так и отрицательными моментами.

К ним можно отнести:

Плюсы Минусы Комментарий
Позитивное отношение к жизни местного населения, благоприятная атмосфера для проживания и воспитания детей. Высокие налоги как для физических лиц, так и организаций. Открытие бизнеса принесет много забот. Франция отличается сложностью законодательства и бюрократических процедур.
Местные продукты, свежие и недорогие, полезные для здоровья. И конечно особое внимание заслуживает целая сфера изготовления продукции.
Проживание рядом с морем в районах с развитой инфраструктурой, высоким уровнем жизни. Цена на питание и проживание сравнимы с Москвой. Стоимость жизни не сопоставима с соседними Германией и Нидерландами, где зарплаты на порядок выше.
Возможность путешествовать по странам ЕС при получении ВНЖ или карты резидента. Низкий уровень образования, если планируется переезд с детьми. Образование во Франции бесплатное в средних учреждениях.
Полностью прозрачная процедура перехода собственности на жилье. Каждый этап полностью проработан в законодательстве. Риски потери денег при оформлении сделки купли-продажи недвижимости. В случае отказа после 7 дней после получения ответ на предложение от продавца залоговая сумма от 10% от стоимости жилья не возвращается. Придется удостовериться в юридической чистоте документов. Этим занимается нотариус, он ведет отдельное дело и завершает регистрацию в Департаменте по недвижимости.

Заключение

Собственная квартира в центре Европы, Париже или на курортах Лазурного берега, белоснежных Альпах, является высоким эталоном уровня жизни. Несмотря на это, необходимость в таких расходах не всегда оправдана.

Расходы на содержание апартаментов достаточно высокие, сдать их не в туристический сезон или в отдаленной провинции сложно. Поиск арендаторов, проверка квартиры, документов, необходимость периодически менять технику и мебель, вести переговоры – регулирование этих формальностей занимает достаточно длительное время и часто требуется присутствия во Франции.

Занятым людям, бизнесменам трудно заниматься управлением такими апартаментами, а наем агента для этих целей связан с дополнительными расходами. Благоприятна покупка недвижимости, если планируется постоянное проживание во Франции либо для студентов, которые обучаются в местных ВУЗах, или есть постоянная работа в стране для иностранца с соответствующей легализацией статуса.

При этом следует учесть вывод значительной суммы на приобретение из бизнеса или семейного бюджета. Несмотря на понижение стоимости апартаментов во Франции цены здесь остаются высокими. Оправдано ли такое вложение можно решить только с учетом конкретных обстоятельств.